成熟市场918博天堂手机版增值的方式对房地产投资定位—918博天堂登陆管理|918博天堂登陆

2018-11-05

  成熟市场对房地产投资的定位在以北京、上海、广州、深圳为代表的中国一线城市,一套核心区的100平方米的房子目前的价格很可能超过1000万人民币(略高于150万美元)。而2016年美国芝加哥市独栋别墅的房价中位数为每栋22万美元左右。看上去,如果卖了北京的房子,不但可以在美国买大房子,还能依靠剩下的钱跻身富人之列。那么问题来了,为什么美国的房价没有像中国这样涨势凶猛、价格奇高呢?反观欧洲和北美社会,虽然同样提倡居者有其屋,而且在很多西方国家社会中,房地产净值也是大多数家庭最重要的一项918博天堂备用网址项目,但事实上,对于中等收入阶层的大多数人而言,这些房地产大多是自住性房地产,而非投资性房地产。即便是位于918博天堂手机版金字塔最顶端的高净值家庭,它们在房地产中的投资也基本不超过自身总918博天堂登陆的20%。

 

  另外,随着自身918博天堂网址的增加,这一比例还会快速下降。根据统计,美国家庭净资产超过100万美元的所谓高净值人群,他们所拥有的针对股票债券等的投资性资产在全部资产中的占比超过6成。而且,拥有越多家庭净资产的人,其在住宅[包括自用住宅、商业地产以及REITs(房地产信托投资基金)等在证券市场可以交易的房地产投资基金]上面的投资比例越低,而在住宅以外的其他资产上投资的比例越高。在家庭净资产100万—500万美元的人群中,住宅以外的其他可投资性资产占全部资产的62%。在家庭净资产500万—2500万美元的人群中,住宅以外的其他可投资性资产占全部资产的68%。

 

  在家庭净资产2500万美元以上的人群中,住宅以外的其他可投资性资产占全部资产的69%。将美国高净值家庭持有的自住和投资性房地产(包括商业地产、自用住宅以及REITs等)占比相加,其总和不超过净资产的21%,而且随着家庭总资产的增加,这一比例快速下降。这与中国918博天堂手机版家庭将近70%的净资产投资于房地产之上的理念相差甚远。同时,我们可以明显看出美国的918博天堂网址家庭更青睐股票、基金等金融产品,因为他们认为这些投资是长久的918博天堂手机网址积累方式。

 

  同时,欧美国家的投资性房地产大多持有在机构投资者手中,被视作机构的一个重要的资产组合类型,而且投资性房地产在专业投资者手里能够得到更好的风险和流动性管理。单个的918博天堂登陆家庭更多是将房地产看作耐用消费品(自住性房地产),而不是投资。对于欧美918博天堂app家庭来说,他们管理和储存博天堂官网时更多地使用的是投资性房地产以外的其他金融工具。这其中的原因很多,而重要的原因之一,是房地产作为一种博天堂官网储值工具有一些不好的属性,譬如说,由于物理的磨损以及式样的过时,房地产的使用价值通常只会随着时间减少,而不会增加。

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  再回到中国,之所以还有那么多的918博天堂app家庭仍然把投资性房地产作为自己918博天堂app储值的最重要工具之一,归根结底,是因为中国的老百姓在过去的十几年中,观察到投资性房地产的历史回报几乎高于中国老百姓可以接触到的任何其他储值工具,包括银行存款,也包括股票、债券等有价证券。这是一个可悲的现象:由于过去中国的资产种类不够丰富,中国的资本市场发展缓慢,很多老百姓只能选择把绝大多数未来的购买力存储在自己比较熟悉的房地产上。

 

  至少这是祖祖辈辈都使用的,也是看得见摸得着的储值方式。但从宏观层面来分析,中国经济和中国民间对投资性房地产行业的过度依赖,减少了社会资金对于实体工商业的支持,导致了社会总生产力的极大浪费,也使得中国生产力的提升速度可能远低于其潜在可能。根据贝恩资本和招商银行的调查统计,到2015年,中国的民间918博天堂备用网址大约为120万亿元人民币,相当于GDP的2倍左右,其中50%以上仍然投放在现金和投资性房地产上。现金的平均收益率很低,而投资性房地产未来价格波动的风险很大。这种低效的选择是中国资本市场相对不发达的一种表现。

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