中国商业地产的新世界正在崛起-918博天堂管理|投资策略

2018-10-26

  住宅房地产首付比例、住宅投资与商业房地产投资门槛几乎没有差别。提高住宅投资门槛无疑是对投资价值较高的商业地产的一大利好。

  根据市场规律,热钱对房地产的投资并没有减少,住房门槛也提高了,所以热钱自然会更多的流向同样门槛但价值更高的商业地产。事实上,政府正在利用政策杠杆来调整房地产市场的结构比例,表明政策倾向于商业房地产,这将直接导致商业房地产投资需求的飙升。

  自去年年底以来,很多大开发商都开始将目光齐齐对准商业地产。为了赶商业地产这个“蜜月期”,包括万科、华润、首创、合生等知名住宅的开发商,都纷纷加紧了全国范围内“圈地”布局商业综合体的步伐。

  总结来看,投资商业地产有以下优势:

  (1)投资商业地产具有稳定性,风险少;

  (2)商业地产不会因房龄增长而降低其投资价格。相反,好的商业地产会因商圈的发展成熟而不断升值;

  (3)商业地产具有高回报率,平均比住宅高出5个百分点;

  (4)商业地产具有投资潜力,目前在国内,商业地产投资的概念还未全面普及,价格还有较大的空间。

  投资商业地产的理由可以从四个市场规律分别来看:

  投资风险小、投资回报率高

  投资商业地产可坐享其资产升值带来的收益,日常生活、工作不受影响。炒股、买基金得天天盯着,时时留心,生怕下跌,既劳神又费力;涨了还好,一旦被套牢,牵连全家,让人身心俱疲,鸡飞蛋打。尤其最近一段时间,股市狂跌,很多股民叫苦不迭。有了切身经历后,纷纷退出股市,转而购买房产。起码房子都能看得见摸得着,是实实在在的东西,何况商业地产还能带来双重收益,每年可收房租且房租远远高于银行利息(商业地产的房租每年可达5%—10%),而且随着租金的上涨,商业地产也在不断增值。

  由于长期保持较低的银行存款利率,物价在不断地上涨,通货膨胀是不可避免的(钱变得越来越不值钱),货币贬值找不到其他对冲的方式,那么只有通过购买商业地产等固定资产的方式来实现货币的保值增值。

  成熟商业地产具有聚合效应

  成熟商业地产的商圈有很强的聚合效应,具体从以下两个方面来说明问题:

  一、经营者。成熟的商圈会吸引很强的人气,虽然商业地产的租金相对来说比较高,但还是会吸引各方的经营者去经营,使这个商圈越做越旺。

  二、消费者。商家越多、商圈的人气越旺,消费者越爱扎堆去消费。通过这种聚合效应互相融合、互相推动,使得商圈和商业地产越做越旺。

  商业地产租金可做养老金、旅游、教育等费用来源

  商业地产作为一个稳定的投资产品,随着租金的不断提高,可以每年不断地为投资者提供可观的现金流。这样一个每年源源不断的现金可以作为投资者的子女教育费用,也可以在投资者年老时作为一个稳定的养老和旅游的资金保障,解决了很多投资者的后顾之忧。

  随着商业地产的成熟,租金会逐年递增,同时众多商业地产组成的商圈也越来越成熟,成熟商业地产的房租每年可达5%—10%甚至高达20%远远高于住宅房的租金(1%—3%),5—10年的租金就可以收回投资成本。随着租金的上涨,商业地产也在不断增值。

  黄金地段(如市中心)商业地产有着唯一性、稀缺性、不可复制性的特点

  每一个城市都有自己的商业坐标,比如北京的王府井、上海的南京路、广州的中山路北京路、深圳的老街。即使店铺转手价、租赁价逐年上扬,无数的商家还是打破头皮相争,只为在此拥有一席之地。这些黄金地段的商业地产建完了,卖完了,就没有了,别的地段虽然价格低但还是替代不了黄金地段商业地产的。所以黄金地段的商业地产就有着唯一性、稀缺性、不可复制性的特点。

  2010年开始,中央政府连续出台了系列调控房地产市场的政策措施,楼市市场观望情绪开始加重。但凯德置地、万科、绿地、保利地产等品牌房产商却逆市纷纷开始抄底商业地产。据报道估计,“抄底”涉及资本至少在1000亿元以上。

  在房地产市场泡沫“一触即发”的情况下,商业地产的稀缺性和收益率等各种优势得到了明显的体现。这一切似乎表明,商业地产正受到越来越多的关注,颠倒现象正在消失,商业地产的春天正在到来。对于广大的商业地产投资爱好者来说,与高速运转的房地产市场相比,商业地产在其起步阶段就已经是一个很好的投资机会。

  在家里,因为在今年年初中央政府出台了一系列政策措施,在调节房地产市场不断,从“国四条”、“国十一条”、“国19条”,再到最近“新国十条”以及京版的“京11条”,随着国家宏观调控政策的强烈,大量投资投机住房炒房客离开房屋市场,涌入商业地产市场,目前很多人购买商业地产。

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